อสังหาตจว.ต้านแบงก์ชาติ จี้แยกตลาดเก็งกำไร-เรียลดีมานด์

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศลุกฮือต้านแบงก์ชาติบังคับเก็บเงินดาวน์ 20% บ้านหลัง 2ยื่นข้อเสนอให้แยกตลาดเก็งกำไรในกรุงเทพฯ ออกจากตลาดเรียลดีมานด์ในต่างจังหวัด เลื่อนบังคับใช้ 1-2 ปี ปรับข้อกำหนดการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป เผยทุนท้องถิ่นเจอศึกหนักโครงการอยู่ระหว่างขายเคว้ง

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ สาระสำคัญบังคับใช้กับ 1.การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป 2.การซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมต้องมีเงินดาวน์ 20%

3.ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องมีเงินดาวน์ 20% โดยเปิดรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนจนถึงวันจันทร์ 22 ตุลาคม 2561 ได้ส่งผลกระทบในวงกว้างโดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาฯในต่างจังหวัด มีความเคลื่อนไหวคัดค้านมาตรการเบื้องต้นของ ธปท.จากทั่วประเทศ

แบงก์รอสรุปผลเฮียริ่ง 22 ต.ค.

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในวันที่ 22 ตุลาคมนี้ ธปท.เปิดรับฟังความคิดเห็นเป็นวันสุดท้าย จากนั้นจะรวบรวมความคิดเห็นผู้เกี่ยวข้องทั้งธนาคารพาณิชย์ ผู้ประกอบการ และประชาชนทั่วไปเพื่อมาประกอบการพิจารณา ซึ่งกรอบเวลาดำเนินการตั้งเป้าบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า สมาคมธนาคารไทยได้เชิญสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐไปร่วมหารือด้วยเมื่อเร็ว ๆ นี้ มติที่ประชุมในฝั่งสมาคมธนาคารไทยมีจุดยืนพร้อมปฏิบัติตามมาตรการ ธปท.เกือบทั้งหมด เพียงแต่จะมีการขอให้กำหนดรายละเอียดมากขึ้น คือ 1.นิยามบ้านหลังที่ 2 ไม่ต้องการให้มีความซับซ้อนหรือเพิ่มกระบวนการทำงานของแบงก์

2.มาตรการเกี่ยวกับสินเชื่อท็อปอัพ (สินเชื่อต่าง ๆ ที่ปล่อยกู้ร่วมกับสินเชื่อบ้าน) ซึ่ง ธปท.ไม่ให้นำมานับรวมกับการใช้หลักประกันเดียวกัน ทางสมาคมธนาคารไทยขอให้แยกในส่วนการจ่ายเบี้ยประกันชีวิต เพราะมองว่าไม่ควรถูกนับเป็นการให้สินเชื่อด้วย

ธอส.ขอยกเว้นบ้านต่ำ 3 ล้าน

นายฉัตรชัยกล่าวว่า ส่วนของ ธอส.มองว่าการเก็บเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 ในสัดส่วน 20% ถือว่าสูงเกินกำลังซื้อของประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง-น้อย โดยเฉพาะฐานลูกค้าธนาคารซึ่งส่วนใหญ่ขอสินเชื่อซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่แล้ว โดยพฤติกรรมลูกค้าสินเชื่อกลุ่มนี้ เริ่มจากการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นหลังเล็ก ๆ ก่อน จากนั้นค่อยขยับขยายมาซื้อหลังใหญ่ขึ้น

“เรามองประเด็นนี้ว่าลูกค้าเราไม่ใช่ประเภท search for yield หรือซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนหาผลตอบแทน ซึ่งได้นำเสนอประเด็นนี้เข้าไปในรอบการเปิดรับฟังความคิดเห็นแล้ว แต่ถ้า ธปท.ไม่ยอม ก็คงต้องใช้ความพยายามนำเสนอข้อมูลไปยังกระทรวงการคลังให้รับทราบปัญหาและอุปสรรค เพราะเกณฑ์กำกับแบงก์รัฐจะต้องผ่านความเห็นชอบของกระทรวงการคลังด้วย ไม่ได้บังคับใช้ทันที” นายฉัตรชัยกล่าว

5 สมาคมอีสานร้องให้ทบทวน

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2561 สมาคมในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา อุบลราชธานี และสกลนคร ได้หารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ภาคตะวันออกเฉียงเหนือเกี่ยวกับมาตรการดังกล่าว เพื่อสรุปประเด็นปัญหาทั้งหมดนำเสนอไปยัง ธปท.สำนักงานใหญ่ โดยมี 3 เสนอให้ ธปท.ทบทวน ดังนี้

1.ธปท.ต้องแยกตลาดกรุงเทพฯ หรือโซนเก็งกำไรที่ต้องการควบคุมกับตลาดในต่างจังหวัดที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือเรียลดีมานด์ ไม่ควรออกมาตรการควบคุมแบบหว่านแห เพราะแต่ละทำเลแต่ละพื้นที่มีความจำเป็นแตกต่างกันไป

2.ขอมาตรการส่งเสริมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเป็นกรณีพิเศษ ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และต้นทุนดอกเบี้ยต่ำ โดยสามารถใช้แนวทางช่วงสะสมเงินดาวน์ด้วยการให้ดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนเป็นพิเศษ เพื่อเปลี่ยนพฤติกรรมให้คนสะสมเงินดาวน์มากขึ้น

รวมทั้งรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยสามารถมีบ้านเป็นของตนเองโดยกำหนดราคาบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท ขอให้ขยายเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพื่อใช้สิทธิประโยชน์จากภาครัฐได้ และ 3.ขอให้ผู้ประกอบการมีเวลาในการปรับตัว โดยเลื่อนบังคับใช้ออกไปอย่างน้อย 1-2 ปี

ทุนท้องถิ่นตกใจ-เบรกลงทุน

นายชาญณรงค์กล่าวว่า ถ้า ธปท.ยืนยันกำหนดเดิมโดยให้จ่ายเงินดาวน์ 20% ในวันที่ 1 มกราคม 2562 ประเมินว่าอาจทำให้ตลาดอสังหาฯใน 5 จังหวัดภาคอีสานตัวเลขหดหายไปถึง 50% หรือ 1 หมื่นล้านบาท เหมือนกับทำให้ตลาดช็อก เพราะปัจจุบันหัวเมืองต่างจังหวัดมีการขยายตัวสูงมาก คนส่วนใหญ่ยังจำเป็นต้องซื้อบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา

ในขณะที่ลูกค้ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้รับผลกระทบและเดือดร้อน ไม่ใช่กลุ่มที่มีรายได้สูงและกลุ่มเก็งกำไร ซึ่งผลกระทบระยะสั้นที่เห็นชัดขณะนี้ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเบรกการลงทุนเพื่อชะลอดูความชัดเจนของแบงก์ชาติ

“ความตั้งใจสกัดการเก็งกำไรอาจส่งผลตรงกันข้าม เพราะในหลายจังหวัดสภาพไม่เหมือนกรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ ที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อแล้วราคาปรับตัวขึ้นสูง ซึ่งมาตรการดังกล่าวอาจทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ประโยชน์ เนื่องจากมีเงินทุนเยอะกว่า มีอำนาจต่อรองกับธนาคารและคู่ค้าต่าง ๆ มากกว่า”

80 โครงการในอุดรฯเคว้ง

นายจตุรงค์ ธนะปุระ เลขานุการสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี กล่าวว่า ในระยะยาวมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการทำให้ขายบ้านได้น้อยลง เพราะพื้นฐานของคนอุดรฯนิยมซื้อบ้านหลังที่ 2 ในตัวเมืองปัจจุบันมีโครงการใหม่อยู่ระหว่างขาย 80 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบของนักลงทุนท้องถิ่น ส่วนแนวสูงหรือคอนโดฯ เป็นของกลุ่มทุนจากส่วนกลาง มีส่วนแบ่งตลาด 50%สถิติตลาดอสังหาฯอุดรธานีในปี 2560 มีมูลค่าตลาดรวม 5,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านใหม่ 2,500 ล้านบาท บ้านมือสอง 2,500 ล้านบาท ต้องรอดูว่าคำนิยามการซื้อหลังที่ 2 เป็นแบบใด แต่มาตรการนี้มีผลกระทบต่อกำลังซื้อแน่นอน เพราะกู้ไม่ได้ก็ไม่สามารถโอนได้

เบรกอสังหาฯแต่ไฮสปีดกำลังมา

นายนราทร ธานินพิทักษ์ อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มีข้อวิตกผลกระทบเรื่องแรงงาน วัสดุก่อสร้าง เศรษฐกิจโดยรวม ทำให้ผู้ประกอบการชะลอตัวโครงการใหม่

“ยอดขายบ้านในโคราชลดลงแน่นอนเพราะที่ดินขึ้นราคา สาธารณูปโภคต่าง ๆ ที่จะเข้ามาสู่โคราช ไม่ว่าจะเป็นมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ กดดันให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น แต่เศรษฐกิจไม่ดี รายได้ผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นด้วย ธปท.ควรหามาตรการให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินได้มากกว่าเดิม มากกว่ามาสร้างภาระในตอนนี้”

โวยไม่มีรถไฟฟ้าให้เก็งกำไร

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เปิดเผยว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยในระยองสัดส่วน 90% เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ และนิยมซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่จริง โดยเฉพาะลูกค้าคนกรุงเทพฯ ที่มาทำงานในพื้นที่ ดังนั้นจึงเสนอให้ ธปท.บังคับเก็บเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป

“ที่สำคัญ ตอนนี้ระยองเป็นจังหวัดที่ไม่มีรถไฟฟ้า ทำให้การเก็งกำไรอสังหาฯจะเป็นลักษณะค้าที่ดินเปล่า ซึ่งธนาคารไม่ปล่อยกู้ในกรณีนี้อยู่แล้ว”

สำหรับการปรับตัวของทุนท้องถิ่น นายเปรมสรณ์กล่าวว่า การทำธุรกิจตอนนี้ใช้วิธีการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า ทั้งเร่งผู้รับเหมาก่อสร้างให้เสร็จเร็วขึ้นในแปลงที่มีลูกค้าจองแล้วเพื่อจะได้เร่งโอนภายในปีนี้ รวมถึงการเร่งระบายสต๊อกด้วย

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ผลกระทบหนักตกอยู่กับภาวะการชะลอตัวของลูกค้าที่จะซื้อบ้านในกลุ่มโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือสร้างเสร็จหลังเดือนมกราคม 2562 หาก ธปท.ต้องการแก้ปัญหา ควรเข้มงวดสินเชื่อที่มีเงินทอนหรือการให้วงเงินกู้เกินราคาทรัพย์สิน

“การซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นความจำเป็นและทำให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ ช่วยผู้มีรายได้น้อยทางอ้อม เพราะการเช่าบ้านใช้ต้นทุนต่อเดือนน้อยกว่าการซื้อ เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาทผ่อน 8,000 บาท แต่เช่าจะตก 3,000 บาท/เดือน” นายมีศักดิ์กล่าว

ซื้อหลัง 2 ให้ลูกเรียนหนังสือ

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผยว่า ประเด็นเรื่องปรับเงินดาวน์ 20% ได้มีการประชุมหารือข้อคิดเห็นระหว่างผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันแล้ว มีความเห็นว่า ธปท.อาจต้องปรับแก้ไขมาตรการบางข้อเพื่อความเหมาะสม และป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบต่อลูกค้าเรียลดีมานด์

“จุดโฟกัสคือ กรณีผู้ปกครองส่งบุตรหลานมาเรียนหนังสือในต่างจังหวัด ถ้ามีกำลังซื้อก็จะซื้อบ้านให้อยู่อาศัย รวมถึงบางคนมีบ้าน ทาวน์เฮาส์อยู่แล้ว เมื่อมีความพร้อมก็อยากขยับขยายมาซื้อบ้านเดี่ยวอีกหลัง” นายศุภชัยกล่าว

นายบุญ ยงสกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ประเมินว่า ผู้ประกอบการในภูเก็ตได้รับผลกระทบบ้างแต่ไม่เยอะ โดยคอนโดฯในภูเก็ตส่วนใหญ่ราคา 2-5 ล้านบาท ส่วนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวนไม่มากนัก ที่สำคัญลูกค้ามีความสามารถในการกู้เงินได้

“สิ่งสำคัญตอนนี้คือปัญหาการท่องเที่ยวมากกว่า ถ้าการท่องเที่ยวภูเก็ตซบเซาลง อสังหาฯย่อมกระทบตามไปด้วย เนื่องจากเศรษฐกิจของภูเก็ตอิงกับการท่องเที่ยวเป็นหลัก” นายบุญกล่าว

เชียงใหม่จัดอีเวนต์เร่งโอน

นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทในจังหวัดเชียงใหม่มีสัดส่วน 10% อาจไม่กระทบมากนัก เมื่อเทียบกับดีมานด์หลักอีก 90% ที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรกและอยู่อาศัยจริง

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 4/61 ผู้ประกอบการเริ่มออกโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายเพื่อเร่งปิดการขายภายในสิ้นปีนี้

นายกนกศักดิ์ เชี่ยวศิลปธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท กาญจน์กนก พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นรายใหญ่ จ.เชียงใหม่ กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯเชียงใหม่ สถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวดการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว หากมีมาตรการ ธปท.ออกมาซ้ำเติมอีก คาดว่ากระทบต่อดีมานด์ซื้อบ้านหลังที่ 2 แน่นอน และทำให้ตลาดเกิดภาวะชะลอตัว

บริษัทประเมินมีลูกค้า 10% ที่ได้รับผลกระทบ แต่อีก 90% เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 4/61 ปรับกลยุทธ์เร่งปิดการขายโครงการก่อนสิ้นปีนี้ ด้วยการจัดอีเวนต์

Easy Day 7-11 พฤศจิกายน 2561 ณ เซ็นทรัลแอร์พอร์ทพลาซ่า โปรโมชั่นคือ จอง 5,000 บาท พร้อมทำสัญญา 50,000 บาท อยู่ฟรี 1 ปี หากโอนภายในเดือนธันวาคม 2561 อยู่ฟรีอีก 1 ปี รวมเป็น 2 ปี ฟรีติดตั้งแอร์ทุกห้องนอน เงินทำสัญญาผ่อนชำระ 4 เดือน เป็นต้น